주택 구입시 꼭 알아두어야 할 사항들
주택 매매 형태
매매 형태에 따른 준비사항
오퍼 작성 시 첨부 가능한 조건들
주택매매 계약이 되었다 하더라도 조건부 계약일 경우는 조건이 만족되지 않는다면 계약 해지가 가능하며 계약금에 대한 손해가 발생하지 않는다. 그러나 무조건부 계약(Unconditional)이라면 계약해지가 원천적으로 매우 어렵다. 사안에 따라 계약금 외에 모든 법정소송비용 및 시세차액까지 변상해야 될 경우도 있다. 조건부 계약이라 하더라도 조건내용이 아닌 다른 문제로 인한 계약취소는 추후 소송을 당할 수도 있기에 주의해야 한다.
- 일반 계약을 통한 매매: 가장 일반적 매매 형태로서 오픈 홈 혹은 부동산중개사와 함께 방문을 통해 집을 잘 살펴본 후 본인의 조건을 계약 제안서(Offer)에 제시해 매도자와 가격 등의 조건을 협상하는 방식
- 경매(Auction): 조건부 계약이 불가능하므로 경매일 이전에 모든 사항을 점검해야 한다. 대출이 필요할 경우는 미리 사전승인(Pre-approval)을 받아서 경매에 참가해야 하고 낙찰 시 계약이 바로 이행되므로 계약금 10%을 당일 지급해야 한다.
- 입찰(Tender): 입찰일 이전 모든 사항을 점검한 후 자신이 제시할 수 있는 최대의 조건(가격, 잔금일, 각종 조건들)을 계약 제안서(Offer)에 제시한 후, 매도인이 입찰일 혹은 익일 중에 오퍼 중에서 선택하는 방식
- Multi-Offer: 오퍼 작성 중 다른 경쟁자들도 오퍼 작성을 하고자 할 경우 가장 좋은 오퍼를 매도인이 선택하는 방식
- Dead Line Sale: 특정일까지 들어온 오퍼 중 최고의 조건을 제시한 오퍼를 매도인이 선택하는 방식
매매 형태에 따른 준비사항
- 일반계약: 다른 경쟁 상대가 없다면 본인이 원하는 모든 조건을 추가하여 계약을 시도해 볼 수 있고 조건부 계약 체결 후 밑에 설명할 조건들을 충족시키면 된다.
- 경매: 대출 사전승인(Finance), 건물상태 확인(Property Check), LIM & Title, 감정평가 등 모든 필요한 것들을 경매 전 본인 비용으로 사전 확인을 해야 하며, 낙찰을 받을경우 계약을 취소할 수 없는 Unconditional 계약이 됨으로 신중한 준비가 요구된다.
- 입찰: 최대한 매도자 입장에서 받아들이기 쉬운 조건을 제시해야 경쟁에서 승리할수 있기 때문에 가능하면 모든 사항을 사전 점검해 놓는 것이 유리하다.
- Multi-Offer & Dead Line Sale: 남보다 좋은 조건을 제시해야 가능성이 높기 때문에 자신이 생각하는 최고의 조건을 제시 혹은 Unconditional Offer로 오퍼를 내면 가능성이 높아진다.
오퍼 작성 시 첨부 가능한 조건들
주택매매 계약이 되었다 하더라도 조건부 계약일 경우는 조건이 만족되지 않는다면 계약 해지가 가능하며 계약금에 대한 손해가 발생하지 않는다. 그러나 무조건부 계약(Unconditional)이라면 계약해지가 원천적으로 매우 어렵다. 사안에 따라 계약금 외에 모든 법정소송비용 및 시세차액까지 변상해야 될 경우도 있다. 조건부 계약이라 하더라도 조건내용이 아닌 다른 문제로 인한 계약취소는 추후 소송을 당할 수도 있기에 주의해야 한다.
- LIM(Land Information Memorandum) & Title(등기권리): 늘 기본적으로 검토해야 할 조건으로서 일반적으로 변호사를 통해 검토하게 된다. 매도자와 등기부등본 상 주인이 동일인인지 확인하고 각종 건축허가에 대한 확인 및 해당 주택 주변의 도로공사, 지하매설 하수도, 공용도로 관계 등에 대해 확인 할 수 있다. 일반적으로 2주(10 working days)를 조건기간으로 설정
- Finance: 주택대출이 필요한 경우라면 계약서 상에 주택대출 조건을 넣어서 계약한 후 조건부 기간 동안 대출을 승인 받으면 된다. 간혹, Multi-offer나 심한 경쟁이 있는 매매일 경우는 매도자 입장에서는 이 조건으로 해약될 가능성이 제일 높기 때문에 이 조건이 없는 소위 Cash Offer를 계약금액이 적더라도 종종 선택을 하게되니 유의해야 할것이다. 일반적으로 2주(10 working days)를 조건기간으로 설정한다.
- 공인감정(Valuation): 이 조건이 있다면 감정가와 매매가의 차이가 많을 경우 매입가를 재협상할 수도 있는 조건이니 염두에 둘 필요가 있다.
- 건물상태 점검(Property Check): 건물에 하자가 있는지 전문업체를 통해 점검을 하는 것이고 하자 발견 시 매도인에게 수리를 요구하거나 수리비를 협상하여 보상 받을 수도 있다.
- Subject to Sell: 내집이 팔리면 매입을 하는 조건으로 매도자가 제일 꺼리는 조건 중 하나이며, 일반적으로 두 달 정도의 시간을 부여하고, Roll Over조건(그 기간중 매도자가 다른 오퍼를 받을 경우, 본 계약을 취소할수 있는 조항)을 요구하는 경우가 일반적이다.
- 그 외 진입로나 외벽손상복구, 내부청소, 세입자를 내보내는 조건 등 본인이 조금이라도 문제가 있다고 생각되는 조건들을 오퍼에 꼭 명기해야 추후 문제의 소지를 없앨 수 있다.