고정 금리의 중도 해지 페널티
중도해지 페널티
이자율이 높을 때 고정금리를 선택했지만 만기 이전에 현재의 싼 고정이자로 바꾸고 싶은 경우가 많이 생긴다. 하지만 일정기간 고정되어 있는 고정금리를 만기 이전에 해약하게 되면 모든 은행들은 일종의 중도해지 위약금을 손님에게 물도록 하고 있다.
따라서 기존 고정금리를 해약하고 현재의 낮은 고정금리로 바꾸려면 무엇보다 먼저 중도해지 위약금이 얼마인지를 해당은행에 알아보아야 한다. 그래야만 그 금액(cost)과 싼 금리로 바꾸어서 얻게 되는 절감효과(saving) 중 어떤 것이 더 큰지 비교할 수 있기 때문이다.
은행마다 이 위약금을 부르는 용어도 다르고 그 계산방식은 너무 복잡해서 해당 은행의 전산시스템으로 계산할 수 밖에 없지만 기본 논리는 모두 같다.
즉 고정되어 있는 대출이 해약됨으로써 발생하는 은행 측 손해를 보전하겠다는 것이다. 그렇기 때문에 현재 금리보다 낮은 금리로 고정되어 있는 대출을 중도 상환할 때에는 페널티가 없다. (물론 패널티와 별도로 은행마다 일종의 행정 수수료를 부과할 수 있다.) 다른 손님에게 더 높은 이자율의 신규대출이 가능하기 때문이다.
그러나 반대의 경우에는 대출 당시의 시장금리로 은행의 투자 또한 고정되어 있기 때문에 중도 상환 시 실제 은행에서는 손해를 보게 된다는 것이 은행 측의 논리이다. 따라서 계산 방식도 “대출 당시의 도매금융 이자율과 중도상환 시점의 이자율의 차이”에다가 “중도상환금액”과 “고정잔여기간”을 곱하는 방법으로 계산하게 된다.
그러므로 고정 이자율이 높은 대출일수록 페널티가 크고 상환금액이 많을 수록 또한 아직 고정 잔여기간이 오래 남아 있을수록 그 금액이 크다고 보면 된다.
일부 잘못 알려진 것 중 하나가 고정금리를 해약하여 일단 변동금리로 바꾸면 페널티가 없다고 하는 것인데 그렇지 않다.
고정금리를 해약하는 모든 행위 즉 1) 고정에서 신규 고정, 2) 고정에서 변동 (그리고 다시 고정), 3) 주택을 매도하여 대출을 상환하는 경우 모두가 중도해약으로 간주된다. 고정에서 변동으로 가는 것에 아무런 제약이 없다면 누구든지 이자율이 떨어지면 일단 변동으로 바꾸었다가 며칠 뒤 싼 이자로 재고정 하려 할 텐데 현실적으로 있을 수 없는 일이다.
예상되는 절감효과 계산방법
한편 새로운 낮은 금리로 옮겨서 얻게 되는 절감효과를 계산하는 방법은 다음의 방법처럼 계산하면 비교적 간단하고 이해하기 쉽다.
절감효과 = 대출 금액 x (기존금리 - 신규금리) x 고정 잔여기간
(사례 1)
1년 전에 $300,000을 9.15%로 3년간 고정했던 대출을 지금 새로운 2년 고정금리 7.25%로 재고정 한다면, $300,000 x 1.8%(9.15-7.35%) x 2년 = $10,800의 이자 절감 효과를 볼 수 있다.
혹시 중도해지 페널티가 약 $8,500 ~ $9,000 미만이라면, 페널티를 내더라도 재고정 하는 것이 의미가 있다. 절감되는 금액보다 약간 적게 잡은 이유는 페널티는 당장 일시불로 납부해야 되는 돈이고, 절감되는 효과는 향후 2년 간에 걸쳐 차츰 실현되기 때문이다.
(사례 2)
넉 달 전 $270,000을 9.2%로 18개월간 고정했던 대출의 중도해지 페널티를 은행에 물어보았더니 $7,559이라고 한다. 향후 14개월 간의 예상 이자율을 6.82% (첫 6개월은 7.65%, 그 이후 8개월은 6.20%로 예상하여)로 보고 계산하니 $270,000 x 2.38% ÷ 12개월 x 14개월 = $7,497의 절감효과 밖에 안되어 현재보다 높은 금리로 있는 것이 안타깝지만 달리 방법이 없다.
대부분의 경우 중도에 해약하고 재고정 하는 것이 실익이 없는 것으로 나타나는 것이 현실이지만 가끔 예상 밖의 경우도 있음을 보게된다.
본인의 경우를 따져보고 싶다면 해당 은행에 페널티를 물어보고, 본인이 계산하는 절감효과와 비교해 보기 바란다.
이자율이 높을 때 고정금리를 선택했지만 만기 이전에 현재의 싼 고정이자로 바꾸고 싶은 경우가 많이 생긴다. 하지만 일정기간 고정되어 있는 고정금리를 만기 이전에 해약하게 되면 모든 은행들은 일종의 중도해지 위약금을 손님에게 물도록 하고 있다.
따라서 기존 고정금리를 해약하고 현재의 낮은 고정금리로 바꾸려면 무엇보다 먼저 중도해지 위약금이 얼마인지를 해당은행에 알아보아야 한다. 그래야만 그 금액(cost)과 싼 금리로 바꾸어서 얻게 되는 절감효과(saving) 중 어떤 것이 더 큰지 비교할 수 있기 때문이다.
은행마다 이 위약금을 부르는 용어도 다르고 그 계산방식은 너무 복잡해서 해당 은행의 전산시스템으로 계산할 수 밖에 없지만 기본 논리는 모두 같다.
즉 고정되어 있는 대출이 해약됨으로써 발생하는 은행 측 손해를 보전하겠다는 것이다. 그렇기 때문에 현재 금리보다 낮은 금리로 고정되어 있는 대출을 중도 상환할 때에는 페널티가 없다. (물론 패널티와 별도로 은행마다 일종의 행정 수수료를 부과할 수 있다.) 다른 손님에게 더 높은 이자율의 신규대출이 가능하기 때문이다.
그러나 반대의 경우에는 대출 당시의 시장금리로 은행의 투자 또한 고정되어 있기 때문에 중도 상환 시 실제 은행에서는 손해를 보게 된다는 것이 은행 측의 논리이다. 따라서 계산 방식도 “대출 당시의 도매금융 이자율과 중도상환 시점의 이자율의 차이”에다가 “중도상환금액”과 “고정잔여기간”을 곱하는 방법으로 계산하게 된다.
그러므로 고정 이자율이 높은 대출일수록 페널티가 크고 상환금액이 많을 수록 또한 아직 고정 잔여기간이 오래 남아 있을수록 그 금액이 크다고 보면 된다.
일부 잘못 알려진 것 중 하나가 고정금리를 해약하여 일단 변동금리로 바꾸면 페널티가 없다고 하는 것인데 그렇지 않다.
고정금리를 해약하는 모든 행위 즉 1) 고정에서 신규 고정, 2) 고정에서 변동 (그리고 다시 고정), 3) 주택을 매도하여 대출을 상환하는 경우 모두가 중도해약으로 간주된다. 고정에서 변동으로 가는 것에 아무런 제약이 없다면 누구든지 이자율이 떨어지면 일단 변동으로 바꾸었다가 며칠 뒤 싼 이자로 재고정 하려 할 텐데 현실적으로 있을 수 없는 일이다.
예상되는 절감효과 계산방법
한편 새로운 낮은 금리로 옮겨서 얻게 되는 절감효과를 계산하는 방법은 다음의 방법처럼 계산하면 비교적 간단하고 이해하기 쉽다.
절감효과 = 대출 금액 x (기존금리 - 신규금리) x 고정 잔여기간
(사례 1)
1년 전에 $300,000을 9.15%로 3년간 고정했던 대출을 지금 새로운 2년 고정금리 7.25%로 재고정 한다면, $300,000 x 1.8%(9.15-7.35%) x 2년 = $10,800의 이자 절감 효과를 볼 수 있다.
혹시 중도해지 페널티가 약 $8,500 ~ $9,000 미만이라면, 페널티를 내더라도 재고정 하는 것이 의미가 있다. 절감되는 금액보다 약간 적게 잡은 이유는 페널티는 당장 일시불로 납부해야 되는 돈이고, 절감되는 효과는 향후 2년 간에 걸쳐 차츰 실현되기 때문이다.
(사례 2)
넉 달 전 $270,000을 9.2%로 18개월간 고정했던 대출의 중도해지 페널티를 은행에 물어보았더니 $7,559이라고 한다. 향후 14개월 간의 예상 이자율을 6.82% (첫 6개월은 7.65%, 그 이후 8개월은 6.20%로 예상하여)로 보고 계산하니 $270,000 x 2.38% ÷ 12개월 x 14개월 = $7,497의 절감효과 밖에 안되어 현재보다 높은 금리로 있는 것이 안타깝지만 달리 방법이 없다.
대부분의 경우 중도에 해약하고 재고정 하는 것이 실익이 없는 것으로 나타나는 것이 현실이지만 가끔 예상 밖의 경우도 있음을 보게된다.
본인의 경우를 따져보고 싶다면 해당 은행에 페널티를 물어보고, 본인이 계산하는 절감효과와 비교해 보기 바란다.